El fundador y director general de AHS comparte su lectura del ciclo inmobiliario y apunta a la gestión de los plazos como factor clave de la rentabilidad
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El intenso foco mediático sobre la vivienda influye en la percepción y el comportamiento del mercado a corto plazo.
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España acumula una brecha de 0,95 millones de viviendas desde 2016, mientras la financiación hipotecaria marca la liquidez a corto plazo.
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El valor se genera en la transformación del activo, pero se pone en juego sobre todo en los plazos administrativos y comerciales.
AHS, firma de inversión y gestión de capital especializada en la transformación de activos residenciales, ha compartido con sus socios y colaboradores su lectura del momento que atraviesa el mercado de la vivienda en España. En una carta firmada por su fundador y director general, Albert Costa, la compañía analiza la evolución de la demanda, el papel de la financiación y las variables que determinan la rentabilidad de la inversión residencial.
“Anticipar con precisión qué hará el mercado no es posible”, reconoce Costa. Por ello, defiende que la responsabilidad de un operador es cuestionar continuamente su modelo, revisar los riesgos que asume y tomar las decisiones que le permitan seguir siendo relevante a largo plazo.
Una demanda que sigue creciendo
Desde 2016 se han creado en España 1,78 millones de hogares y se han terminado 0,83 millones de viviendas, una brecha de 0,95 millones, según datos del INE, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el Banco de España. Este déficit, junto con el aumento de los costes de construcción, sigue presionando los precios al alza.
El ritmo de las compraventas, en cambio, depende en gran medida de la financiación: con la subida de tipos de 2022 y 2023 las operaciones cayeron un 23 %, y se recuperaron cuando los tipos se moderaron.
“Las crecientes necesidades de vivienda sostienen las oportunidades a largo plazo, pero las condiciones de financiación a los compradores condicionan la liquidez del mercado a corto plazo”.
El plazo, clave de la rentabilidad
Según Costa, el valor de un proyecto residencial se crea sobre todo en la obra o transformación del inmueble, pero donde más se pierde es en los plazos administrativos y de venta. Por eso, AHS prioriza operaciones con margen suficiente para absorber posibles retrasos sin comprometer la rentabilidad. La compañía registra una TIR media histórica del 15 % para el inversor.
“La rentabilidad no se genera por el hecho de que se haga algo muy difícil, sino porque haces algo en lo que tienes razón”.
Próximos pasos
La rehabilitación de viviendas individuales ha sido el motor de crecimiento de AHS en los últimos tres años, con rentabilidades muy relevantes. Hasta la fecha, la compañía ha rehabilitado 205 viviendas en toda España. En línea con su lectura del mercado, la compañía refuerza ahora su apuesta por proyectos multiunidad, con plazos de entre 18 y 30 meses:
- Cambios de uso de inmuebles a vivienda.
- Transformación integral de edificios.
- Obra nueva de pequeño formato, con baja exposición a licencias o con compras condicionadas a su obtención.
Este tipo de proyectos permite trabajar en paralelo la obra y la comercialización, mejorar la eficiencia de los equipos y contar con un mayor margen de seguridad frente a posibles retrasos.
Además, AHS ha limitado su inversión a en torno a 100 millones de euros en 2027. “El crecimiento genera complejidad en la gestión del talento y la construcción de procesos. Nuestra organización prioriza la rentabilidad sobre el volumen”, explica Costa. Este límite permite a la compañía ser más selectiva en sus inversiones y dedicar más tiempo a seguir desarrollando su organización.
La firma mantiene los pilares que la han diferenciado hasta hoy: la eficiencia operativa, la integración vertical y la ausencia de presión por comprar, lo que le permite renunciar a operaciones cuando no ofrecen una relación razonable entre rentabilidad y riesgo.
“AHS vive de desinvertir, y no al revés”, concluye Costa. El objetivo de la compañía es mantener rentabilidades de doble dígito de forma sostenida, con la convicción de que el crecimiento debe ser la consecuencia de hacer las cosas bien, y no un fin en sí mismo.
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