Los expertos de Gloval, Part of RINA Prime, analizan desde la óptica de la valoración los factores técnicos y económicos que diferencian ambas opciones, así como dos alternativas con un perfil de riesgo similar: la reforma integral y la autopromoción
Elegir una vivienda implica mucho más que decidir dónde y cómo queremos vivir. Dado que compromete una buena parte de nuestro patrimonio, antes de dar el paso de comprar un inmueble nuevo, o de segunda mano, conviene analizar una serie de aspectos.
Según los datos de Gloval, líderes en tasación inmobiliaria en España, la vivienda de segunda mano sigue concentrando la mayor parte de la actividad del mercado residencial español. De hecho, en lo que va de 2026 aproximadamente el 83% de las viviendas tasadas con finalidad hipotecaria correspondió a vivienda usada, mientras que un 17% fue obra nueva de promotor. Si se incluyen las viviendas de autopromoción, el peso de la obra nueva se eleva hasta cerca del 20%.
Más allá del precio, la elección entre una y otra opción exige analizar el inmueble en su conjunto, esto es, su estado de conservación, su eficiencia energética, su ubicación, los plazos y los costes asociados. Conviene, además, evitar una simplificación habitual: segunda mano no equivale a menor calidad. Una parte significativa del parque existente, desde promociones de marca hasta edificios del siglo pasado, supera en diseño, superficies, vistas, dotaciones y calidad constructiva a muchas promociones actuales. En estos inmuebles basta con actualizar acabados y, en su caso, mejorar la eficiencia energética. Su calidad original pesa en el valor más que la antigüedad.
Los expertos de Gloval, Part of RINA Prime, nos muestran algunos de los aspectos que hay que tener en cuenta antes de tomar una decisión:
- Precio de adquisición frente a inversión total
A igualdad de ubicación y características, la vivienda usada suele tener un precio de entrada inferior y ofrece más margen de negociación, sobre todo si lleva tiempo en el mercado o necesita obras. Ambos segmentos se encarecen, aunque la vivienda usada lo hace con mayor intensidad, ya que su menor precio de partida concentra buena parte de la demanda. El precio de compra, sin embargo, no refleja la inversión total. Una vivienda usada que requiera renovar cocina, baños, carpinterías o instalaciones, o adaptarlas a la normativa vigente, puede acabar exigiendo un desembolso muy superior al previsto.
En la obra nueva, el precio incorpora instalaciones y acabados a estrenar, el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE) y las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación (un año para defectos de acabado, tres para defectos que afecten a la habitabilidad y diez para daños estructurales). A cambio, el precio de partida puede ser más elevado.
- Ubicación y servicios
La localización es uno de los factores con mayor peso en el valor de un inmueble. La vivienda usada suele situarse en zonas urbanas consolidadas, con comercio, equipamientos y transporte público ya disponibles. La obra nueva se concentra con frecuencia en nuevos desarrollos, con espacios más abiertos y tipologías más adaptadas al perfil actual del demandante.
En estos ámbitos conviene comprobar el grado real de urbanización, si la urbanización ha sido recibida por el ayuntamiento y en qué plazos está prevista la implantación de servicios y conexiones de transporte. La maduración del entorno condiciona tanto la calidad de vida como la evolución futura del valor.
- Eficiencia energética y confort
La obra nueva debe cumplir las exigencias energéticas vigentes del CTE, que la sitúan en el estándar de edificio de consumo de energía casi nulo, con mejores aislamientos, carpinterías eficientes y sistemas de climatización de alto rendimiento.
En la vivienda usada, las prestaciones dependen de la antigüedad y del mantenimiento. Los edificios anteriores a la norma básica de condiciones térmicas de 1979 (NBE-CT-79) se construyeron sin exigencias de aislamiento térmico, por lo que pueden presentar pérdidas de calor, condensaciones y un aislamiento acústico deficiente.
La eficiencia ya tiene reflejo en el valor de mercado. Según los expertos de Gloval, Part of RINA Prime, las viviendas con calificación energética A o B alcanzan, de media, un precio hasta un 10 % superior al de las calificadas F o G. Con la revisión de la Directiva europea de eficiencia energética de los edificios, que obliga a reducir el consumo del parque residencial existente, esta diferencia tenderá a ampliarse.
- Estado de conservación y patologías
Estrenar vivienda reduce la probabilidad de reparaciones en los primeros años, aunque no elimina la aparición de defectos constructivos. Conviene revisar la vivienda con detalle antes de firmar el acta de entrega y documentar cualquier repaso pendiente.
En la vivienda usada, conocer el estado real del inmueble es determinante. Además de la inspección visual, es recomendable consultar el Informe de Evaluación del Edificio o la Inspección Técnica del Edificio, cuando existan, y las actas de la comunidad. Los puntos críticos son:
– Estructura y fachadas: fisuras, grietas o deformaciones.
– Humedades por filtración, capilaridad o condensación.
– Instalación eléctrica, fontanería, saneamiento y calefacción.
– Carpinterías exteriores y cubierta.
– Accesibilidad y estado de los elementos comunes.
– Obras aprobadas o derramas previstas por la comunidad.
- Plazos de entrega y personalización
La vivienda usada permite disponer del inmueble en cuanto se formaliza la operación, y el comprador conoce de antemano su distribución, orientación, vistas y entorno. En la obra nueva, los plazos dependen del estado de la promoción. Comprar sobre plano implica meses de espera y exige revisar las condiciones contractuales, la fecha prevista de entrega y la garantía de las cantidades entregadas a cuenta mediante aval o seguro.
A cambio, muchas promociones permiten elegir acabados o introducir cambios dentro de las opciones del promotor. En la vivienda usada, la personalización pasa por la obra, con su coste y su tramitación.
- Fiscalidad, gastos y valor a largo plazo
La fiscalidad difiere según el tipo de transmisión. La primera entrega de una vivienda nueva tributa por IVA, con carácter general al 10 %, más Actos Jurídicos Documentados. La compra de vivienda usada tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo y bonificaciones varían según la comunidad autónoma y las circunstancias del comprador. Además de los impuestos, hay otros gastos que conviene incluir en el presupuesto:
– Gastos de comunidad, relevantes en edificios con zonas y servicios comunes.
– Mantenimiento y reparaciones, especialmente en vivienda usada.
– Seguro del hogar.
– Gastos asociados a la financiación, en su caso.
A largo plazo, el valor de una vivienda depende de la combinación de ubicación, estado de conservación, distribución, eficiencia energética y evolución de la demanda en su entorno. Una tasación realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España permite contrastar el precio solicitado con estos factores y con las condiciones del mercado antes de cerrar la operación.
- Reformar o construir: dos caminos hacia una vivienda “a estrenar”
No todos los compradores que buscan las prestaciones de una vivienda nueva la adquieren terminada. Unos compran una vivienda usada, generalmente un piso en una zona consolidada, para someterla a una reforma integral. Otros adquieren una parcela para construir su propia vivienda, normalmente unifamiliar, mediante autopromoción.
Desde el punto de vista técnico y de riesgo, ambas operaciones tienen mucho en común. El precio de compra, del piso o del suelo, es solo una parte de la inversión. Hay que encargar un proyecto, obtener la licencia, contratar la obra y controlar plazos y costes de ejecución. El comprador asume buena parte de los riesgos que en la obra nueva corresponden al promotor y, a cambio, decide la distribución, las instalaciones, las calidades y el nivel de eficiencia.
Las diferencias son igualmente relevantes:
– Ubicación: la reforma permite vivir en barrios consolidados; la autopromoción suele llevar a zonas de baja densidad o a la periferia.
– Margen de actuación: en un piso, la reforma está condicionada por la estructura, las instalaciones comunes y, en su caso, la autorización de la comunidad; en una parcela, por los parámetros urbanísticos (edificabilidad, alturas, retranqueos).
– Riesgos ocultos: en la vivienda usada pueden aparecer patologías o instalaciones en peor estado del previsto una vez iniciada la obra; en la parcela, conviene verificar antes de comprar su clasificación urbanística, los servicios disponibles y las características geotécnicas del terreno.
– Financiación: en la reforma, la compra suele financiarse con hipoteca y la obra con fondos propios u otro préstamo; en la autopromoción, el préstamo se libera a medida que avanza la construcción, previa comprobación de cada fase por una sociedad de tasación.
En ambos casos, la clave es comparar el coste total de la operación con el valor que tendrá el inmueble una vez terminada la obra. Una tasación en hipótesis de obra terminada, junto con un presupuesto realista y un margen para desviaciones, permite comprobar antes de comprometerse si la inversión se sostiene.
Manuel Alzórriz, Director General de Valoración de Gloval, Part of RINA Prime, subraya: “La decisión entre vivienda nueva y usada no puede reducirse a comparar precios por metro cuadrado. Desde el punto de vista técnico, una vivienda usada arrastra una depreciación física y funcional, en instalaciones, aislamiento, accesibilidad y eficiencia energética, que el comprador acaba pagando en forma de obra si quiere equipararla a una nueva. Por eso, tanto en una reforma integral como en una autopromoción, lo relevante es el coste total de la operación (adquisición, proyecto, licencias, ejecución y un margen para desviaciones) frente al valor que tendrá el inmueble una vez terminado. Una inspección técnica previa y una tasación en hipótesis de obra terminada permiten saber si la inversión tiene sentido económico, más allá del valor de uso que tenga para su propietario. En un mercado tan tensionado como el actual, conviene recordar además que la tasación hipotecaria aplica criterios de prudencia, el banco financiará sobre el valor que el inmueble pueda sostener en el tiempo, no sobre el precio que se esté dispuesto a pagar en un momento concreto”.
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