La reciente Proposición de Ley que promueve la Reforma del Alquiler Temporal, genera muchas dudas en la ciudadanía y para ello, la señora Marta García López da respuesta a las incógnitas que han ido surgiendo como la inseguridad jurídica.
El acceso a la vivienda en España se enfrenta a un dilema creciente: mientras la demanda se mantiene alta, la oferta es insuficiente y los precios siguen escalando. En este contexto, los contratos de alquiler temporal y por habitaciones han sido, hasta ahora, instrumentos flexibles que permitían cubrir necesidades transitorias -como movilidad laboral, estudios o tratamientos médicos- y facilitar el acceso a la vivienda a colectivos jóvenes o con menos recursos. Sin embargo, la reciente Proposición de Ley que busca regular estas modalidades introduce cambios que podrían reducir drásticamente su disponibilidad.
Uno de los puntos más controvertidos es la exigencia de justificar y acreditar la causa de temporalidad de cada contrato. Esta medida traslada al propietario toda la carga de la prueba y convierte cualquier defecto formal en un riesgo legal significativo: la recalificación automática del arrendamiento como vivienda habitual, con plazos retroactivos de cinco o siete años, introduce una inseguridad jurídica difícil de asumir. En la práctica, lo que antes era una herramienta flexible se percibe ahora como un contrato potencialmente conflictivo y costoso para el arrendador.
A esto se suman otras restricciones que alteran el equilibrio contractual: duración máxima de doce meses, posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario después del primer mes, limitación de garantías adicionales y prohibición de seguros de impago. En conjunto, estas medidas no incentivan a ofrecer vivienda en alquiler temporal, sino que suponen una amenaza y pueden llevar a la contracción de la oferta disponible justo en los segmentos que dependen de ella.
El alquiler por habitaciones también se ve afectado por una innovación significativa: la imposición de límites económicos expresos. La suma de las rentas parciales no podrá superar la renta de la vivienda completa y, en las zonas tensionadas, deberá ajustarse a los índices oficiales. Hasta ahora, este modelo había servido como vía de acceso para jóvenes, estudiantes y personas con ingresos limitados, además de optimizar el uso del parque inmobiliario existente. Limitarlo sin aumentar la oferta disponible corre el riesgo de cerrar una de las pocas válvulas de escape que aún funcionan en el mercado.
El objetivo declarado de estas reformas es proteger el derecho a la vivienda y combatir el fraude. Pero la experiencia reciente sugiere que una regulación más estricta no siempre consigue lo que se pretende. Las medidas adoptadas con la Ley 12/2023, aunque bienintencionadas, llevaron en muchos casos a la retirada de inmuebles del mercado, reduciendo la oferta y elevando los precios. Es atrevido pensar que una intervención todavía más restrictiva en arrendamientos temporales y por habitaciones vaya a producir un resultado distinto. Por el contrario, podría intensificar la escasez y trasladar el problema a otros segmentos del mercado.
Proteger el derecho a la vivienda es innegociable, pero no puede depender únicamente de nuevas normas. Sin políticas que aumenten de manera real y estructural la oferta de vivienda, cada restricción adicional solo añade riesgos legales, reduce la flexibilidad del mercado y limita las opciones de quienes más lo necesitan. Si la Proposición de Ley sobre alquileres temporales y por habitaciones se aprueba tal como está planteada, no hará más que tensionar un mercado ya desequilibrado y confirmar que, en materia de vivienda, más regulación no siempre significa mejores resultados.
Marta García
Head of Legal & Compliance MVGM Spain and Portugal
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