Comprar la primera vivienda suele venir acompañado de muchas cifras: el precio del inmueble, el ahorro disponible, el importe que financiará el banco y, sobre todo, la cuota que habrá que pagar cada mes. Es lógico que buena parte de la atención se concentre ahí, en la cuota. La mensualidad permite comprobar de forma rápida si la operación encaja con los ingresos del hogar, pero el problema aparece cuando esa cifra se convierte en el único criterio para elegir una hipoteca.
Dos ofertas pueden presentar una cuota muy parecida y acabar teniendo un coste muy diferente a lo largo de los años. El tipo de interés explica una parte de esa diferencia, pero las condiciones asociadas al préstamo también pesan. Bonificaciones, seguros, comisiones, productos vinculados o restricciones relacionadas con la amortización anticipada pueden modificar de forma considerable el resultado final.
Para quien firma su primera hipoteca, muchas de estas condiciones pueden parecer secundarias. La prioridad suele ser conseguir que el banco apruebe la operación y llegar a tiempo a la compraventa. Hay una vivienda elegida, unos plazos que cumplir y una gran cantidad de documentación que gestionar. Y cuando todos esos condicionantes aprietan, resulta fácil aceptar determinadas condiciones pensando que ya habrá tiempo para revisarlas más adelante, pero después de la firma el margen de actuación suele ser menor.
Una de las cuestiones que más conviene analizar son las bonificaciones. Muchas entidades ofrecen una reducción del tipo de interés a cambio de contratar determinados productos. Sobre el papel, pagar un interés más bajo parece una ventaja evidente. La cuestión es cuánto cuesta conseguir esa rebaja. Para saber si una bonificación compensa hay que hacer una cuenta completa. Conviene calcular cuánto dinero permite ahorrar la reducción del interés y cuánto habrá que desembolsar para mantener las condiciones que dan acceso a ella.
Las comisiones merecen la misma atención. Algunas tienen poca visibilidad en el momento de contratar el préstamo porque afectan a decisiones que probablemente se tomarán años después. Es el caso de determinadas condiciones relacionadas con la amortización anticipada. En el momento de comprar una vivienda puede parecer difícil imaginar que en el futuro habrá capacidad para adelantar parte de la deuda. Sin embargo, la situación económica de una familia cambia. Puede aumentar el ahorro, llegar una herencia o mejorar los ingresos. Si llegado ese momento reducir la deuda tiene un coste que el comprador desconocía, una condición que parecía irrelevante el día de la firma empieza a importar.
También conviene entender cómo afecta el plazo al coste total. Alargar una hipoteca permite reducir la cuota mensual y, en muchos casos, facilita que la operación encaje en el presupuesto. Esa decisión implica mantener la financiación durante más tiempo y pagar intereses durante más años. La cuota puede resultar cómoda hoy, pero el coste acumulado del préstamo aumenta de manera considerable.
Por eso, mirar únicamente cuánto se pagará el próximo mes ofrece una fotografía incompleta. Una hipoteca debe analizarse también pensando en cuánto costará mantenerla durante los próximos años y qué libertad conservará el comprador para tomar decisiones en el futuro.
Desde GoHipoteca vemos que muchos compradores primerizos llegan al proceso sabiendo con bastante precisión cuál es la cuota máxima que podrían asumir. Sin embargo, es menos habitual que hayan calculado el coste de las vinculaciones o el impacto de las comisiones durante la vida del préstamo. Esa diferencia puede provocar sorpresas cuando la hipoteca ya está firmada.
La comparación entre entidades ayuda a evitar este problema. Para un mismo comprador pueden existir diferencias relevantes entre bancos. Cambian los tipos y también las condiciones asociadas a la financiación. Una entidad puede plantear una oferta con una bonificación mayor y exigir más vinculaciones. Otra puede ofrecer una estructura diferente que resulte más conveniente cuando se calcula el coste completo