Parece haberse convertido en una tradición: cada verano llega acompañado de una nueva batería de medidas para intervenir el mercado del alquiler. El reciente anuncio de un nuevo paquete normativo por parte del Gobierno vuelve a colocar al sector inmobiliario en un escenario de incertidumbre. Esta vez, la propuesta llega con la regulación de los alquileres temporales y por habitaciones, la recuperación de prórrogas extraordinarias de contratos y una subida del IVA al 21% para las viviendas turísticas. Bajo la promesa de un real decreto amplio y transversal, el Ejecutivo busca dar respuesta a una preocupación ciudadana innegable, pero lo hace recurriendo a las mismas herramientas que han tensionado el mercado en el pasado reciente.
Sin entrar en el debate ideológico, hay una cuestión que el sector lleva años planteando con urgencia: ¿por qué seguimos modificando las reglas del juego mientras la oferta sigue siendo claramente insuficiente? A primera vista, los objetivos de estas medidas pueden parecer compartidos, porque es necesario facilitar el acceso a un hogar. Sin embargo, cuando descendemos al plano de la práctica jurídica y económica, surgen importantes dudas sobre la efectividad de castigar fiscalmente ciertas modalidades o de forzar prórrogas en un entorno ya marcado por el miedo a los impagos y a la lentitud judicial.
En la práctica, intentar poner puertas al campo mediante la asimilación rígida de los contratos de temporada al régimen general, o pretender que un incremento del IVA desincentive el uso turístico de forma automática, ignora las dinámicas básicas de la inversión. Muchos propietarios recurren a modalidades temporales no por fraude, sino buscando la flexibilidad y, sobre todo, la seguridad de recuperación de la vivienda que la legislación ordinaria actual les niega. Por su parte, los incentivos fiscales, como las bonificaciones en el IRPF por bajar precios, palidecen ante la imposición de prórrogas forzosas que limitan la capacidad de decisión sobre los propios activos patrimoniales.
La vivienda necesita protección, indiscutiblemente, pero también requiere de seguridad jurídica, estabilidad regulatoria y confianza para atraer inversión. Cuando las normas cambian constantemente a golpe de real decreto y de urgencia, el resultado es el contrario al deseado. Propietarios e inversores tienden a retrasar decisiones, a replantear sus estrategias a largo plazo o, en el peor de los casos, a retirar directamente su producto del mercado residencial. Esta inseguridad daña al mercado en su conjunto y provoca una contracción de la oferta que acaba perjudicando a quienes precisamente se pretende proteger.
Es evidente que necesitamos alquileres más asequibles, pero seguimos actuando principalmente sobre quienes los ofrecen, imponiendo cargas y asumiendo que el mercado privado puede absorber indefinidamente los cambios de timón regulatorios sin inmutarse. Tal vez la pregunta ya no sea si necesitamos más regulación, sino si realmente estamos haciendo lo suficiente para generar más vivienda. Solo desde el equilibrio, la certidumbre y el fomento real de la oferta podremos garantizar un acceso sostenible a la vivienda en España.
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