El inicio de la campaña de la renta vuelve a poner el foco sobre una de las contradicciones más discutidas del sistema tributario español: la obligación de tributar en el IRPF por rentas de alquiler que, en muchos casos, nunca llegan a cobrarse.
La lógica jurídica sobre la que se construye este mecanismo es conocida. El IRPF funciona conforme al principio de devengo, lo que implica que los ingresos se consideran obtenidos desde el momento en que son exigibles según el contrato, con independencia de que el pago se haya producido efectivamente. En términos técnicos, Hacienda no atiende al cobro real, sino al nacimiento del derecho de crédito.
El criterio tiene sentido desde la perspectiva de la seguridad jurídica y de la estabilidad recaudatoria y permite evitar que el contribuyente pueda decidir discrecionalmente cuándo declarar un ingreso y reduce riesgos de fraude o diferimiento artificial de rentas. El problema es que el mercado del alquiler sobre el que se diseñó esta lógica ha cambiado profundamente en los últimos años.
Hoy el sistema fiscal continúa operando bajo parámetros de normalidad contractual mientras el mercado inmobiliario atraviesa un escenario marcado por el aumento de la morosidad, la prolongación de los procedimientos judiciales y un incremento de los conflictos vinculados a la ocupación y a la denominada “inquiocupación”. La consecuencia es una brecha creciente entre la existencia formal de una renta y la capacidad económica real del contribuyente.
Los datos judiciales reflejan que el fenómeno ya no es marginal, según el Consejo General del Poder Judicial, en 2024 se practicaron 27.564 lanzamientos en España, un 3,4% más que el año anterior. De ellos, 20.558, casi el 75%, derivaron de procedimientos por impago de alquiler sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Además, durante el segundo trimestre de 2024 los lanzamientos por impago crecieron un 10,7% interanual, alcanzando 5.874 procedimientos solo en ese periodo.
Sin embargo, incluso estas cifras se quedan cortas para medir el alcance real del problema. Los datos del CGPJ únicamente contabilizan procedimientos que culminan en ejecución judicial, quedan fuera los acuerdos extrajudiciales, los impagos no judicializados, las reclamaciones desistidas por coste o duración y los procedimientos que permanecen abiertos durante meses o años, sin resolución definitiva.
Es decir, existe una parte creciente del mercado donde el ingreso existe para Hacienda, pero no para el propietario.
La situación resulta especialmente sensible para los pequeños arrendadores, que concentran buena parte del parque de vivienda en alquiler en España. Muchos de ellos no operan como grandes inversores institucionales, sino como familias que dependen de esa renta para complementar ingresos, afrontar cuotas hipotecarias o cubrir gastos corrientes. Sin embargo, cuando se produce un impago, el sistema fiscal mantiene intacta la obligación tributaria mientras el propietario continúa soportando costes financieros, IBI, comunidad, suministros y gastos judiciales.
A esta problemática se añaden los supuestos de ocupación sin título. En estos casos, al no existir contrato de arrendamiento, desaparece el rendimiento del alquiler, pero no necesariamente la tributación. En su lugar se aplica la imputación de rentas inmobiliarias, una figura por la que Hacienda presume una renta teórica asociada a la mera titularidad del inmueble.
El resultado genera una creciente incomprensión social y jurídica: propietarios que no pueden acceder a la vivienda, explotarla económicamente ni recuperar su posesión de manera inmediata continúan soportando obligaciones fiscales sobre un bien del que, en la práctica, no obtienen ningún rendimiento.
Aunque la normativa contempla mecanismos correctores, en la praxis diaria, el contribuyente debe iniciar requerimientos formales, procedimientos judiciales o reclamaciones fehacientes antes de que Hacienda reconozca fiscalmente una realidad económica que ya soporta desde mucho antes. El sistema termina trasladando al propietario no solo el riesgo de impago, sino también la carga administrativa y procesal necesaria para demostrarlo.
Esta situación empieza además a tener efectos estructurales sobre el propio mercado del alquiler, distintos estudios y análisis sectoriales reflejan que la percepción de inseguridad jurídica está empujando a parte de los propietarios a retirar viviendas del mercado residencial tradicional, endurecer filtros de acceso o trasladarse al alquiler temporal. Según el informe Perfil del demandante de segunda residencia elaborado por Fotocasa Research, el porcentaje de propietarios dispuestos a alquilar su segunda vivienda descendió del 36% en 2023 al 32% en 2024. El estudio vincula esta caída al aumento de la percepción de inseguridad y a los temores asociados al impago y a los conflictos arrendaticios.
Incluso en debates sociales y jurídicos recientes se aprecia un deterioro creciente de la percepción sobre el equilibrio del sistema. Las discusiones públicas alrededor de seguros de impago, “inquiocupación” o litigios arrendaticios muestran hasta qué punto el riesgo regulatorio y judicial se ha convertido en un factor central para muchos propietarios.
El actual sistema transmite la sensación de que el propietario asume prácticamente todo el riesgo, el efecto acaba repercutiendo sobre la oferta disponible y, en última instancia, sobre el acceso a la vivienda. La cuestión de fondo es si los mecanismos de corrección actuales son suficientemente ágiles y proporcionados para responder a un mercado donde la diferencia entre derecho de cobro y cobro efectivo se ha convertido en una situación cada vez más frecuente.
Desde MVGM entendemos que España debe avanzar hacia procedimientos más rápidos para reconocer fiscalmente los impagos, simplificar la acreditación de saldos incobrables y mejorar la coordinación entre los procedimientos judiciales y sus efectos tributarios. También sería conveniente aportar mayor claridad normativa en los supuestos de ocupación y conflicto posesoria, donde hoy persisten importantes zonas de incertidumbre interpretativa.
Escribe un comentario